Novidades legislativas em matéria de alojamento local

Legislação

No passado dia 6 de novembro, foi publicada no Diário da República a Portaria n.º 262/2020, que estabelece as condições de funcionamento e identificação dos estabelecimentos de alojamento local, a que alude o n.º 5 do art. 12.º do Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto (Regime Jurídico da Exploração dos Estabelecimentos de Alojamento Local). Estas medidas são aplicáveis a todas as modalidades de alojamento local.

A Portaria visa estabelecer as condições mínimas de funcionamento que as modalidades de estabelecimentos de alojamento local já cumprem atualmente, introduzindo outras que se consideram essenciais para o desenvolvimento e inovação deste produto turístico.

Ouvidas as associações representativas do alojamento local, e seguindo-se as políticas de sustentabilidade da Estratégia Turismo 2027, a Portaria estabelece medidas de forma a assegurar que mais de 90% das empresas do turismo adotem medidas de utilização eficiente de energia e de água e desenvolvam ações de gestão ambiental dos resíduos.

A presente Portaria visa, nestes termos, criar condições de funcionamento comuns quanto ao acolhimento de utentes, às condições de funcionamento e serviços de arrumação e limpeza, ao serviço de pequeno-almoço, ao reporte de informações de dormidas, às instalações sanitárias, incluindo ainda regras quanto às áreas e requisitos dos estabelecimentos de alojamento local, obedecendo estas às regras de edificação urbana aplicáveis, incluindo os regimes de exceção e de isenção, previstas na Portaria.

São ainda estabelecidas as condições de funcionamento específicas dos estabelecimentos de hospedagem, dos hostels e os estabelecimentos de alojamento local de moradia e apartamento.

Como condições de sustentabilidade, estatui o art. 17.º da Portaria que os estabelecimentos de alojamento local devem privilegiar a adoção e a implementação de medidas que promovam o consumo eficiente de água, de energia e de políticas de informação sobre práticas de turismo sustentável por parte dos utentes. Uma medida particularmente positiva é a adoção exclusiva de detergentes e produtos biodegradáveis. Os estabelecimentos de alojamento local devem ainda garantir a separação de resíduos sólidos urbanos. A formação contínua dos colaboradores sobre boas práticas ambientais e standards de trabalho mostra-se indispensável para garantir a adoção destes procedimentos pró-ambientais. Por fim, estes estabelecimentos devem possuir certificação ambiental ou selo de qualidade ambiental atribuído por entidade nacional ou internacional de reconhecido mérito

É ainda previsto um período de transitório de 12 meses, a contar da data de entrada em vigor da Portaria, para que os estabelecimentos de alojamento local, que já se encontrem registados no Registo Nacional de Alojamento Local, se possam adaptar às novas condições de funcionamento.

As novidades constantes da Portaria n.º 262/2020 são um primeiro (e pequeno) passo para garantir que os estabelecimentos de alojamento local adotem procedimentos a favor de práticas que promovam a sustentabilidade ambiental. No nosso entender, deveria ter-se procurado assegurar alterações substanciais, ao invés de procurar “privilegiar” condições de sustentabilidade, por exemplo, do estabelecimento de ações de fiscalização, realizadas por entidades públicas ou por entidades contratadas pelo Estado, para tornarem efetivas as medidas enumeradas pela Portaria.

Airbnb sofre um revés no TJUE

Jurisprudência

Depois de, no final do ano passado, ter visto o Tribunal de Justiça da União Europeia (TJUE) proferir uma decisão muito favorável, que proibia, no essencial, a sujeição do exercício da sua atividade à obtenção de uma licença, a Airbnb recebeu uma má notícia do mesmo TJUE no passado dia 22 de setembro.

Falamos da sentença proferida nos Processos apensos C-724/18 e C-727/18 (casos Cali Apartments/HX). A Cali Apartments e a HX são proprietárias de estúdios situados em Paris, nos quais é exercida a atividade de prestação de serviços de alojamento local (ou, com mais precisão, atividade equivalente em França). Estes casos distinguem-se do caso Airbnb Ireland, na medida em que neste último estava em causa a atividade da plataforma e os primeiros incidem sobre a atividade de alojamento local propriamente dita.

Resumidamente, o TJUE foi chamado por um tribunal francês a pronunciar-se sobre a questão de saber se várias normas do direito francês que limitam a atividade de prestação de serviços de alojamento local (impondo em alguns municípios uma autorização prévia para “a alteração da finalidade de utilização dos imóveis destinados a habitação”) são compatíveis com o direito europeu, nomeadamente face aos princípios da liberdade de estabelecimento dos prestadores de serviços e a livre circulação dos serviços, previstos na Diretiva 2006/123/CE, do Parlamento Europeu e do Conselho, de 12 de dezembro de 2006 , relativa aos serviços no mercado interno.

O TJUE começa por concluir que a Diretiva 2006/123/CE é aplicável à prestação de serviços de alojamento local. Isto apesar de qualificar a atividade como “de locação de um bem imóvel” (v. considerando 34).

Depois de concluir que as regras impostas pelo direito francês consubstanciam um regime de autorização, o TJUE procede à análise das condições que têm de se verificar para que um Estado-Membro possa estabelecer um regime de autorização e dos critérios que devem ser seguidos na decisão de concessão da autorização (v. arts. 9.º e 10.º da Diretiva 2006/123/CE).

O problema é resumido de forma relativamente clara no considerando 54. Será admissível “uma regulamentação de um Estado‑Membro que, por motivos que visam garantir uma oferta suficiente de alojamentos destinados à locação de longa duração a preços acessíveis, sujeita certas atividades de locação, mediante remuneração, de imóveis mobilados destinados a habitação a uma clientela de passagem que aí não fixa domicílio, efetuadas de forma reiterada e por períodos de curta duração, a um regime de autorização prévia aplicável em certos municípios cujas autoridades locais determinam, no quadro fixado por essa regulamentação, as condições de concessão das autorizações prévias previstas por este regime, acompanhando‑as, se necessário, de uma obrigação de compensação sob a forma de uma conversão acessória e concomitante em habitação de imóveis que tenham outra utilização”?

O TJUE conclui que a regulamentação em causa “é justificada por uma razão imperiosa de interesse geral atinente à luta contra a escassez de habitações destinadas à locação, sendo proporcionada ao objetivo prosseguido, uma vez que o mesmo não pode ser alcançado por uma medida menos restritiva, designadamente porque uma fiscalização a posteriori seria demasiado tardia para obter uma real eficácia”. Defende igualmente o tribunal que, à partida, os critérios definidos para a concessão da autorização são conformes à diretiva, por serem suficientemente claros e permitirem uma decisão não-arbitrária por parte da administração.

É interessante referir o considerando 92 da decisão, no qual o tribunal utiliza como argumento a alternativa que o proprietário tem de arrendar o imóvel: “há que salientar que a obrigação de compensação que a autoridade local em causa optou por impor não priva, em geral, o proprietário de um bem destinado a locação de retirar frutos do mesmo, uma vez que o referido proprietário dispõe, em princípio, da faculdade de locar o bem, não como imóvel mobilado destinado a uma clientela de passagem, mas enquanto imóvel destinado a uma clientela que aí fixa a sua residência, atividade que certamente é menos rentável, mas à qual essa obrigação não se aplica”.

Em suma, o TJUE vem reconhecer que a luta contra a escassez de habitações destinadas ao arrendamento de longa duração constitui uma razão imperiosa de interesse geral que pode justificar uma limitação ao exercício da atividade de alojamento local.

Apesar de não ser parte nesta ação, o efeito da decisão tem um impacto significativo para a Airbnb e outras plataformas de intermediação no setor do alojamento local, na medida em que o TJUE vem legitimar muitas normas, aprovadas um pouco por toda a Europa nos últimos anos, que visam limitar o alojamento local em cidades com maior pressão turística.

Covid-19 e o cancelamento de viagens e reservas – Decreto-Lei n.º 17/2020

Legislação

Foi hoje publicado no Diário da República o Decreto-Lei n.º 17/2020, de 23 de abril, que estabelece medidas excecionais e temporárias relativas ao setor do turismo, no âmbito da pandemia da doença Covid-19.

Trata-se de um conjunto de medidas que já era esperado, em linha com as medidas que já tinham sido tomadas em matéria de viagens de finalistas (art. 11.º do Decreto-Lei n.º 10 -A/2020, de 13 de março), que também constituem, em regra, viagens organizadas, e de espetáculos de natureza artística (Decreto-Lei n.º 10-I/2020, de 26 de março).

No essencial, o cancelamento de viagens organizadas ou de reservas em empreendimentos turísticos ou estabelecimentos de alojamento local (marcadas para o período entre 13 de março de 2020 e 30 de setembro de 2020) não permite ao viajante a resolução imediata do contrato e o consequente direito ao reembolso, que só poderá ser efetivado no início do ano de 2022.

Excetuam-se os viajantes que se encontrem em situação de desemprego, que podem pedir o reembolso da totalidade do valor despendido até ao dia 30 de setembro de 2020 (arts. 3.º-6 e 4.º-8).

Salvo esta situação, os clientes têm (apenas) o direito de optar (i) pela emissão de um vale, transmissível, de igual valor ao pagamento efetuado e válido até 31 de dezembro de 2021 ou (ii) pelo reagendamento da viagem até 31 de dezembro de 2021.

Caso o vale não seja utilizado ou o reagendamento não seja efetuado até ao dia 31 de dezembro de 2021, o cliente terá, então, direito ao reembolso, o qual deve ser efetuado no prazo de 14 dias.

Ao contrário do que resultaria da aplicação das regras gerais (v. art. 795.º-1 do Código Civil) e de outras normas especiais aplicáveis ao setor, o cliente terá de esperar até ao ano de 2022 para obter o reembolso.

No que respeita ao cancelamento de reservas em empreendimentos turísticos e estabelecimentos de alojamento local, o art. 4.º contém algumas normas adicionais.

Assim, este regime não é aplicável às reservas reembolsáveis, devendo aplicar-se nesse caso as regras de cancelamento dos empreendimentos turísticos e estabelecimentos de alojamento local (ou, dizemos nós, se for o caso, das plataformas em linha).

O art. 4.º-5 estabelece, por sua vez que “o reagendamento só pode ser efetuado diretamente com o empreendimento turístico e estabelecimento de alojamento local”. Não pode, portanto, ser efetuado através da plataforma em linha. E o direito à emissão de um vale? Numa interpretação a contrario sensu, parece que este direito pode ser exercido perante a plataforma em linha. Julgamos, no entanto, que esta possibilidade dependerá da relação contratual existente entre o cliente e a plataforma, não podendo ser dada uma resposta em abstrato.

Como se pode ler no preâmbulo, “este regime procura encontrar um equilíbrio entre a sustentabilidade financeira dos operadores económicos e os direitos dos consumidores que, não obstante o contexto atual, não podem ser suprimidos ou eliminados”. Os direitos não podem ser suprimidos ou eliminados, mas são reduzidos, inclusivamente em relação ao regime geral, com o objetivo de garantir a sustentabilidade dos setores económicos em causa.

São apenas especialmente protegidos os consumidores mais vulneráveis, neste caso os que se encontram em situação de desemprego.

Este regime ainda não abrange as viagens aéreas, mas prevemos que em breve seja adotada legislação idêntica neste domínio.

E-Curso – Regime Contratual das Plataformas Digitais (online)

Eventos

Datas e horário  22, 23, 24, 28 e 29 de abril | 17h às 20h

Coordenadores  Jorge Morais Carvalho e Joana Campos Carvalho (NOVA School of Law)

Apresentação  As plataformas digitais são cada vez mais utilizadas para a contratação. Este curso visa analisar de forma aprofundada os vários contratos ligados às plataformas: (i) contrato entre o fornecedor de bens e serviços e a plataforma; (ii) contrato entre o fornecedor e o utilizador/consumidor; (ii) contrato entre o fornecedor e o utilizador. A produção legislativa e jurisprudencial tem sido intensa nos últimos anos em tornos destas matérias quer a nível europeu quer a nível nacional, embora em Portugal apenas em áreas específicas como o TVDE e o alojamento local.

Programa

22 de abril

I – Introdução. Conceitos de plataforma digital e de mercado em linha | Joana Campos Carvalho

II – Contrato entre a plataforma e o consumidor | Jorge Morais Carvalho

23 de abril

III – Contrato entre a plataforma e o fornecedor | Joana Campos Carvalho

IV – Contrato entre o fornecedor e o consumidor | Jorge Morais Carvalho

24 de abril

V – Enquadramento legislativo europeu | Joana Campos Carvalho

VI – Pesquisas e reviews | Jorge Morais Carvalho

28 de abril

VII – Regulamento P2B | Joana Campos Carvalho

VIII – Transporte em veículo descaracterizado | Jorge Morais Carvalho

29 de abril

IX – Alojamento local | Jorge Morais Carvalho

X – Lei-Modelo do European Law Institute sobre plataformas digitais | Joana Campos Carvalho

Propina  € 250

Alumni NOVA Direito € 175

Alunos NOVA Direito  € 100

Mais informações

Informações e inscrições: jurisnova@novalaw.unl.pt